अपंजीकृत विक्रय करार

स्रोत: उच्चतम न्यायालय 

चर्चा में क्यों?

हाल ही में, न्यायमूर्ति जे.बी. पारदीवाला एवं न्यायमूर्ति आर. महादेवन की पीठ ने कहा कि एक अपंजीकृत विक्रय करार, संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 की धारा 54 के अंतर्गत अचल संपत्ति में कोई अधिकार, हक या हित सृजित या संप्रेषित नहीं करता है।

• उच्चतम न्यायालय ने विनोद इन्फ्रा डेवलपर्स लिमिटेड बनाम महावीर लूनिया एवं अन्य (2025) के मामले में यह निर्णय दिया।

विनोद इन्फ्रा डेवलपर्स लिमिटेड बनाम महावीर लूनिया एवं अन्य मामले की पृष्ठभूमि क्या थी?

• अपीलकर्त्ता कंपनी विनोद इंफ्रा डेवलपर्स लिमिटेड ने जोधपुर जिले के ग्राम पाल में स्थित खसरा संख्या 175, 175/2, 175/4, 175/5, 175/6, 175/7 की 18 बीघा 15 बिस्वा कृषि भूमि के स्वामित्व का दावा किया, जिसे उन्होंने 2013 में खरीदा था। 
• वर्ष 2014 में, अपीलकर्त्ता कंपनी ने प्रतिवादी संख्या 1 महावीर लूनिया से 7,50,00,000/- रुपये का ऋण प्राप्त किया। 
• इस ऋण को सुरक्षित करने के लिये, कंपनी के निदेशक मंडल ने 23 मई 2014 को एक प्रस्ताव पारित किया, जिसमें उनके प्रबंध निदेशक श्री विनोद सिंघवी और उनके अधिकृत प्रतिनिधि श्री महावीर लूनिया को विषय संपत्ति बेचने के लिये अधिकृत किया गया। 
• इस बोर्ड संकल्प के अनुसरण में, 24 मई 2014 को, श्री विनोद सिंघवी ने विषयगत संपत्ति के संबंध में प्रतिवादी संख्या 1 के पक्ष में एक अपंजीकृत पावर ऑफ अटॉर्नी और विक्रय के लिये करार निष्पादित किया।
• 12 अगस्त 2015 को, मूल विक्रय विलेख जिसके माध्यम से अपीलकर्त्ता कंपनी ने विषयगत संपत्ति खरीदी थी, को स्टाम्प शुल्क अपर्याप्त होने के कारण स्टाम्प कलेक्टर द्वारा जब्त कर लिया गया था। 
• अपीलकर्त्ता कंपनी ने इस कार्यवाही को राजस्थान कर बोर्ड के समक्ष चुनौती दी, जिसने उनकी पुनरीक्षण याचिका को स्वीकार कर लिया तथा मामले को वापस स्टाम्प कलेक्टर के पास भेज दिया। 
• इस अवधि के दौरान, अपीलकर्त्ता कंपनी ने ऋण के लिये प्रतिभूति के रूप में निजी प्रतिवादियों को वाद में उल्लिखित संपत्ति से संबंधित मूल दस्तावेज सौंप दिये। 
• अप्रैल 2022 में, जब अपीलकर्त्ता कंपनी ने ऋण का निपटान करने और मूल दस्तावेजों को पुनः प्राप्त करने के लिये निजी प्रतिवादियों से संपर्क किया, तो प्रतिवादी प्रत्युत्तर देने में विफल रहे। 
• 24 मई 2022 को, निदेशक मंडल ने प्रतिवादी संख्या 1 को दिये गए अधिकार को रद्द करने का प्रस्ताव पारित किया, जिससे सभी संबंधित कार्यवाहियों को अमान्य कर दिया गया तथा उन्हें गैर-स्थायी घोषित कर दिया गया।
• 27 मई 2022 को पावर ऑफ अटॉर्नी भी औपचारिक रूप से निरस्त कर दी गई।
• इस निरस्तीकरण के बावजूद, प्रतिवादी संख्या 1 ने 13 जुलाई 2022 और 14 जुलाई 2022 की तिथियों के विक्रय विलेख निष्पादित करने के लिये कार्यवाही की, जो 19 जुलाई 2022 को उसके पक्ष में और विषयगत संपत्ति के संबंध में प्रतिवादी संख्या 2 से 4 के पक्ष में पंजीकृत किये गए।
• इन विक्रय विलेखों के आधार पर, उनके नाम राजस्व अभिलेखों में नामांतरण किये गए।
• इन घटनाक्रमों से व्यथित होकर, अपीलकर्त्ता कंपनी ने प्रतिवादी संख्या 1 से 4 के साथ-साथ संबंधित सरकारी अधिकारियों और एक डेवलपर के विरुद्ध जिला न्यायालय, जोधपुर के समक्ष मूल सिविल वाद संख्या 122/2022 संस्थित की।
• इस वाद में विषयगत संपत्ति के संबंध में घोषणात्मक अनुतोष, कब्जा और स्थायी निषेधाज्ञा की मांग की गई।
• मुकदमे के लंबित रहने के दौरान, प्रतिवादी संख्या 1 से 4 ने सिविल प्रक्रिया संहिता, 1908 के आदेश VII नियम 11 के अंतर्गत एक आवेदन संस्थित किया, जिसमें वाद को खारिज करने की मांग की गई। 
• इस आवेदन को अतिरिक्त जिला न्यायाधीश संख्या 7, जोधपुर मेट्रोपॉलिटन ने 14 जुलाई 2023 के आदेश द्वारा खारिज कर दिया। 
• इस खारिजी को चुनौती देते हुए, प्रतिवादी संख्या 1 से 4 ने जोधपुर में राजस्थान उच्च न्यायालय के समक्ष एस.बी. सिविल पुनरीक्षण याचिका संख्या 99/2023 दायर की। 
• उच्च न्यायालय ने 31 जनवरी 2025 के आक्षेपित आदेश द्वारा इस पुनरीक्षण याचिका को अनुमति दी, जिससे वाद को खारिज कर दिया गया। 
• इसके कारण उच्चतम न्यायालय के समक्ष वर्तमान अपील हुई।

न्यायालय की टिप्पणियाँ क्या थीं?

• उच्चतम न्यायालय ने स्पष्ट किया कि विक्रय के लिये किया गया करार अंतरण नहीं है तथा इसलिये स्वामित्व का अंतरण या हक प्रदान नहीं करता है।
• CPC के आदेश VII नियम 11 के अंतर्गत केवल तभी वाद खारिज किया जा सकता है जब वह मामले के बचाव या गुण-दोष पर विचार किये बिना, अपने चेहरे पर कार्यवाही के कारण का प्रकटन करने में विफल रहता है।
• न्यायालय ने कहा कि अपंजीकृत दस्तावेज हक को अंतरित करने के लिये वैध प्राधिकार प्रदान नहीं करते हैं, तथा ऐसे दस्तावेज पंजीकरण अधिनियम, 1908 की धारा 17 एवं 49 के अंतर्गत अस्वीकार्य हैं।
• न्यायालय ने जोर देकर कहा कि मुख्तारनामा अपंजीकृत था तथा विक्रय विलेखों के निष्पादन से पहले निरस्त कर दिया गया था, जिससे विवादित संव्यवहार को निष्पादित करने के लिये कोई वैध प्राधिकार नहीं बचा।
• न्यायालय ने कहा कि विक्रय के लिये किया गया करार प्रभावी रूप से एक बंधक संव्यवहार था, जिसमें अपीलकर्त्ता ने ऋण चुकाने और संपत्ति को छुड़ाने की इच्छा व्यक्त की थी।
• न्यायालय ने कहा कि अचल संपत्ति के हक से संबंधित मुद्दे विशेष रूप से सिविल न्यायालय की अधिकारिता में आते हैं, राजस्व अधिकारियों के नहीं, क्योंकि राजस्व प्रविष्टियाँ केवल प्रशासनिक होती हैं।
• न्यायालय ने पाया कि उच्च न्यायालय ने दूसरे कारण को "शैक्षणिक" मानकर तथा उचित जाँच के बिना पूरे वाद को खारिज करके गलती की। 
• पंजीकरण अधिनियम की धारा 23 में चार महीने के अंदर पंजीकरण अनिवार्य किया गया है, जिसे 2014 में निष्पादित दस्तावेजों के लिये पूरा नहीं किया गया। 
• न्यायालय ने कहा कि ट्रायल कोर्ट ने सही ढंग से माना कि मुद्दे परीक्षण योग्य थे, जबकि उच्च न्यायालय ने इस निष्कर्ष को अनुचित तरीके से पलट दिया।

अपंजीकृत विक्रय करार क्या है?

एक अपंजीकृत विक्रय करार एक संविदा दस्तावेज़ है जो:

• ₹100 या उससे अधिक मूल्य की अचल संपत्ति में अधिकार बनाने का दावा करता है।
• पंजीकरण अधिनियम, 1908 की धारा 17 के अंतर्गत पंजीकृत होना चाहिये।
• पंजीकरण न होने के कारण हक अंतरण के लिये विधिक रूप से अप्रभावी रहता है।

धारा 49 के अंतर्गत विधिक परिणाम

पंजीकरण अधिनियम की धारा 49 के अनुसार, अपंजीकृत दस्तावेजों को पंजीकृत करना आवश्यक है:

• दस्तावेज़ में उल्लिखित अचल संपत्ति को प्रभावित नहीं कर सकता है।
• संपत्ति से संबंधित कोई भी शक्ति प्रदान नहीं कर सकता है।
• संपत्ति को प्रभावित करने वाले किसी भी संव्यवहार के साक्ष्य के रूप में प्राप्त नहीं किया जा सकता है।

सीमित अपवाद (धारा 49 का परंतुक)

अपंजीकृत विक्रय करारों को केवल निम्नलिखित के साक्ष्य के रूप में स्वीकार किया जा सकता है:

• विनिर्दिष्ट पालन वाद- संविदा को लागू करने के लिये किये गए मुकदमों में अनुबंध के साक्ष्य के रूप में।
• संपार्श्विक संव्यवहार - ऐसे उद्देश्यों के लिये जो प्रत्यक्षतः संपत्ति के अधिकारों के अंतरण से संबंधित नहीं हैं।

संदर्भित प्रमुख मामले:

• एस. कलादेवी बनाम वी.आर. सोमसुंदरम (2010) 5 SCC 401 - स्थापित किया गया कि पंजीकृत होने के लिये आवश्यक अपंजीकृत दस्तावेज अचल संपत्ति को प्रभावित नहीं कर सकते हैं या ऐसी संपत्ति को प्रभावित करने वाले संव्यवहार के साक्ष्य के रूप में प्राप्त नहीं किये जा सकते हैं, सिवाय संपार्श्विक उद्देश्यों के या विनिर्दिष्ट पालन के लिये वाद के। 
• सूरज लैंप एंड इंडस्ट्रीज (प्राइवेट) लिमिटेड बनाम हरियाणा राज्य (2012) 1 SCC 656 - निश्चित रूप से माना गया कि विक्रय के लिये अपंजीकृत करार, कब्जे के साथ भी, अचल संपत्ति में हक नहीं देते हैं या हित का निर्माण नहीं करते हैं, तथा केवल पंजीकृत विक्रय विलेख ही अचल संपत्ति के अंतरण को प्रभावी कर सकते हैं।